登記地目「田」「畑」農地について
不動産は法務局に誰の名義になっているかが確認できる名簿が存在します。これを一般的に「登記簿謄本」と呼ばれます。その土地の登記簿謄本には、不動産に関する所在地や種類、面積、名義人、担保権の有無など一般的な大きさや権利関係等がまとめて記載されています。
土地の売買・贈与等をする際に気を付けておくべきポイントがあります。それは、土地の登記簿謄本の種類（例：居宅、雑種地、田、畑）の項目です。この種類の部分が、「田」「畑」と記載されている場合は、注意が必要です。
なぜなら、通常「宅地」「雑種地」は、当事者間で契約を交わし名義変更することができますが、「田」「畑」の場合には『地目変更登記』や農業委員会への『届出』『許可』が必要になります。つまり、当事者間の都合だけで名義変更ができない場合があります。
農地法
農地は食料自給率に関わるため、国にとって重要な土地です。そのため、農地法では「農業者の権利を守るとともに農業生産を促進し国民に安定した食料供給を行うため、農地などの売買による権利移動や転用の制限」が規定されています。
主に次の点について規制する法律です。
①農地の譲渡（売買・贈与）
②農地の農地以外への転用
土地にはそれぞれ地目が定められており、農地とは地目が主に「田」や「畑」のものを指します。しかし、農地法の規制対象は、実際の利用形態が農地かどうかで判断される点に注意が必要です。
農地の売却や賃貸等を規制（第３条）
農地の売買や賃貸等の規制は、農地法第３条に規定されています。この規定には、それらの契約をする際には、「農業委員会の許可を受けなければならない」と規定されています。この許可は、売買契約などを有効に成立させるために必ず必要な許可になります。この許可を取得せずに売買を行った場合、その契約は無効になります。
ただし、農地法３条が例外的に適用されないケースもあります。そのうちの一つが「相続」です。相続の場合は、農業委員会の許可等が必要なく遺産分割協議や遺言等で不動産の名義変更をすることが可能です。
農地の転用を規制（第４条）
農地を転用することの制限は、農地法第４条に規定されています。売買等の場合の許可権者は農業委員会でしたが、転用の場合は都道府県知事あるいは指定市町村長です。ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出制となっているケースもあります。許可を受けずに農地を勝手に転用すると、原状回復命令等の行政処分を受けることがあるため注意が必要です。
※「市街化区域」とは、都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域および概ね１０年以内に計画的に市街化を図るべき区域をいう。市街化区域の農地については、届出制であるため煩雑な手続きは必要としません。
ただし、農地法４条にも例外的に適用されないケースがあります。それは、小規模な農業用施設、国や自治体への併用、土地収用法に基づく収用です。
農地の転用を規制（第５条）
農地を購入してマイホームを建てる場合があります。この転用を前提とした農地の売却にも規制が課せられています。それは農地法５条です。農地法５条には、農地以外のものにするために農地を第三者に権利を移転等する場合には、都道府県知事の許可が必要であると規定されています。つまり、農地を宅地に転用した土地を購入し住宅を建築するような場合は許可を受ける必要があるということです。
ただし、市街化区域にある農地については農業委員会への届出制になっています。なお、許可を受けずに転用・売買を行った場合はそれぞれが無効となり、原状回復命令等の行政処分を受ける可能性があります。
農業委員会への「届出制」「許可制」について
これから、不動産の登記簿謄本や固定資産税課税明細に「田」「畑」と記載されている土地についての売却等を検討されている場合、次の点を事前にご確認ください。
※市街化区域か市街化調整区域のどちらの区域にある土地か？
先述した通り、市街化区域の場合、既に市街化を推進していく計画であるため農地の転用が「届出」で足ります。「届出」というのは、行政側に必要な申請書や資料を提出すれば認められます。一方で、「市街化調整区域」の場合には、「許可制」になるため転用等の難易度が高くなります。なぜなら「市街化調整区域」が農地を安定維持するための区域だからです。「許可制」の場合には、行政側に認めるかどうかの裁量権があります。
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