相続の悩み
将来、相続が発生した場合のお悩みポイント
①遺産の分配方法
②相続税
①遺産の分配方法とは？
次の世代へと相続が発生した場合、その遺産の分配は主に次の２つの方法により決められます。
①遺言（生前に作成できる）
②遺産分割協議（相続人が全員で話し合う）
この①②と相続税が関連するポイントがあります。
⇒相続税の小規模宅地の特例等は、申告までに遺産分割協議・遺言などにより相続財産の分配が決定していることが要件の１つとなります。
相続税が気になる方は、税理士に相談し特例の適用条件などを事前に確認しておきましょう。
②アパート（貸家建付地）と相続税対策？
「自分の土地にアパートを経営したり、建てたら相続税対策になるの？」
そのポイントとして、主に２点が考えられます。小規模宅地等の特例はここでは省略しておきます。
（a）アパートの底地の財産の評価方法
（b）アパート建築時の負債
それぞれの内容は次の通りです。
（a） アパートの底地の財産の評価方法
アパートの底地の相続税法上の財産評価の計算式が国税庁のＨＰに掲載しています。
⇒（計算式）貸家建付地の価額＝自用地としての価額 － 自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
アパートの底地は、更地のときよりも安く財産価格が低くなります。
さらに、小規模宅地等の特例が利用できれば、さらに財産価格が低くなり相続税対策の効果が高まります。
これが、更地であるよりもアパート経営をした方が相続税対策になる理屈の要素です。
（b）アパート建築時の負債
アパートを建築する際には、銀行からの借り入れにより建築等の資金を賄うことが一般的です。
この負債が相続税対策のポイントになります。
例えば、建築資金（請負代金）として１億円の融資をうけたとします。
その１億円で建てた建物が、固定資産税（市区町村）の価格計算で６０００万円程になったとします。
これにより、プラス資産６０００万円（不動産）とマイナス資産１億円（負債）の差額、マイナス４０００万円が相続税の計算上のマイナス要素として影響していきます。
アパート経営は節税ありきにならないこと
アパート経営は、不動産事業です。建てれば終わりではありません。空室率の改善、建物環境の整備、設備点検等の維持管理、次世代への承継をしていかなければなりません。必ずアパート建てる前から不動産業者・管理会社としっかり信頼関係を構築し、事業計画を含めて自己の責任で進めていく必要があります。
以上
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