「アパートの相続税対策」
◇アパート経営による相続税対策
不動産関連の相談で「アパートを建てると相続税対策になるんですか？」と聞かれることがあります。
税理士や国税庁の一般的な回答を確認すると、次の点があげられます。
①更地価格より安くなる
②アパート建築の際の融資（負債）により相続税の計算上マイナス要素が発生
◇更地価格との違い
アパートの底地のことを「貸家建付地」と呼びます。
「貸家建付地」は、地主さんが地主さん名義のアパートを建築し賃貸業を営んでいる場合の、その底地のことをいいます。
この貸家建付地の計算方法が次のとおりになります。
⇒自用地の価額 － 自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
になります。
算式からわかるのが、アパートが建っている分、更地価格から一定金額をマイナスできるという趣旨です。
借地権割合や借家権割合は、国税庁のＨＰから確認できます。
賃貸割合は、入居率のような考え方です。満室の方が軽減効果が高くなります。
仮定で計算した場合、更地価格から１．５割～２割程減になる場合も想定できます。
これが、アパート経営をすると相続税対策になるといわれる理由です。
なお、貸家建付地が適用されるかの前提要件がありますので注意が必要です。
◇負債と相続税の関係
相続税の計算について、国税庁を確認していただくと次のような記載が確認できます。
「相続又は遺贈により取得した財産の価額 （中略） － 債務及び葬式費用等の額 ＝純資産価額（赤字のときは０）」
これを確認すると、「債務」額があると遺産からマイナスすることが可能ということがわかります。
アパートを建築をする際に多額の融資を受けることが多いです。そして、相続開始時に残債があることで相続税のマイナス要因につながります。
ただ、アパートを建てるために借りて建築した場合、建物がプラス財産として発生しますので、負債だけに目がいかないように気を付ける必要があります。
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