未登記（名義の無い）建物は登記すべき？
未登記建物に相続や売買、贈与、賃貸などの利用者の変更が発生するのであれば、すみやかに登記手続きを実施すべきです。また、権利保全のためにも、なるべく登記名義を取得することをお勧めします。
未登記（名義の無い）建物の問題点？
仮に誰かが未登記建物に住んでいる場合、その建物が誰のもの（所有権）かをどのようにして証明するのでしょうか？
「昔からそこに住んで固定資産税も支払っているから」
未登記建物の場合、このような回答が多いはずです。ただ、これでは間接的な状況証拠にすぎず明確に権利を主張するには不安定さが残ります。例えば、実家を親の死後も住み続けているケースでは、他の相続人にも権利を主張できる余地があります。
※このようなケースでは、口頭で実家の遺産取得について合意があったのであれば、それを登記簿に反映させておくことが重要になります。将来的な争いを避けることも予防できます。
未登記建物は違法？
建物を建築したときは、法律上、建築後１か月以内に登記をすることを義務付けています。これをしない場合、１０万円以下の過料に処せられると規定されています。
未登記建物の問題が発生する原因は、金融機関の借り入れをせずに現金で建物を建築した場合がほとんどです。金融機関の借り入れがある場合は、このような問題が起きるケースはありません。
未登記建物であることが原因で、権利関係（所有権）が曖昧になりトラブルに巻き込まれるケースがあります。
表題登記、所有権保存登記＝最初にする登記
建物を新築したときに、最初にする登記が「表題登記」と呼ばれる手続きです。一般的には、土地家屋調査士が新築建物の内外を計測し、建物図面等を揃えて法務局に手続きを実施します。表題登記は、建物の現況を登記簿に記録することが主になります。
その後、「権利登記」と呼ばれる所有権保存登記を司法書士が実施します。これにより、不動産の名義取得者に「権利証（登記識別情報通知）」が交付されます。非常に大切な書類です。
これらの２種類の登記を備えることにより、現在の建物の性質や権利者（所有権の有無）の情報が明らかになります。第三者からの何らかの妨害行為などがあった場合でも、すみやかに自己の権利に基づいて反論することができます。
遺言書を作成する場合の注意点
遺言書に不動産を記載する場合は、「法務局にある不動産登記事項証明書」を参考に記載してください。
不動産に関する登記簿謄本（法務局）は、土地や建物を不動産ごとに記録されており重複した記載が発生しません。一方、固定資産税の課税明細書の記載方法は行政機関（市役所）により違いがあります。１つの不動産を複数行に分かれて記載する行政機関もあります。専門家でさえも、固定資産税の課税明細の記載内容から不動産の特定をするのに行政機関に問い合わせをしなければならないケースがあります。
遺言書の記載漏れは、相続開始後の遺産の承継に支障が生じます。不動産の記入漏れや誤った記載を防止するためにも、「法務局にある不動産登記事項証明書」を参考に作成してください。
未登記建物のままでも遺言書を利用し引き継いでもらうことはもちろん可能です。しかし、未登記建物を遺言書に記載する場合、先ほどの固定資産税課税明細等を利用することになります。「安心」した遺言書を作成するためにも、未登記建物を放置せず登記名義を取得することをおすすめします。
以上
お問い合わせ
不動産に関する様々問題をＴＯＳＯＫグループが解決いたします。お気軽にご相談ください。
〒460-0008
名古屋市中区栄５丁目１４番３号
ＴＯＳＯＫグループ
司法書士トモユキ事務所
代表司法書士 大崎智元